Deducciones, en la Declaración de la Renta 2024 para propietarios, por alquiler de vivienda
Se mantiene la reducción del 60% en el rendimiento neto obtenido del arrendamiento de la vivienda para contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley de vivienda (contratos firmados antes de 26 de mayo de 2023). No obstante, la reducción disminuye a un 50% en los nuevos contratos de alquiler firmados a partir de 1 de enero de 2024, salvo ciertas excepciones.
Partiendo de la nueva la reducción general del 50%, para nuevos contratos de alquiler firmados a partir de 1 de enero de 2024, ese porcentaje de reducción se podrá incrementar en los siguientes casos hasta los siguientes porcentajes:
Reducción IRPF del 90% en caso de disminución del precio en, al menos, un 5%, en zona de mercado tensionado
Si bien el nuevo porcentaje de partida es menor que con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (50% frente a 60%), el porcentaje de reducción en IRPF se incrementa hasta el 90% si se firma un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado, aplicando una reducción del precio de, al menos, el 5% sobre el contrato anterior. Esta reducción del precio requerida del 5%, será la resultante una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% en caso de arrendar a jóvenes entre 18 y 35 años
La reducción en IRPF será del 70% de los rendimientos netos obtenidos del arrendamiento en el caso de viviendas que se incorporan por primera vez al mercado en una zona tensionada, y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años. En caso de que haya varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto proporcional que corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos de edad.
Se aplica también ese 70% de reducción en IRPF en el caso de viviendas asequibles incentivadas o protegidas, arrendadas a la administración pública, entidades del tercer sector, de la economía social sin fines de lucro o que esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del arrendamiento.
Reducción del 60% cuando se hayan hecho obras de rehabilitación
Se aplicará una reducción será del 60%, sobre los rendimientos netos positivos derivados del arrendamiento, cuando se hayan hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores y no se cumplan las condiciones mencionadas anteriormente para acceder a una mayor reducción.
Los requisitos que dan derecho a las reducciones mencionadas anteriormente se tendrán que cumplir en el momento de la firma del contrato, y la reducción que corresponda se podrá aplicar mientras se cumplan esos requisitos.
¿Cómo se calcula el rendimiento neto sujeto a IRPF por un arrendamiento de vivienda?
El rendimiento neto del capital inmobiliario se calcula restando de los ingresos íntegros los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad obtenida, en los casos que proceda, las reducciones que procedan, entre las que hemos visto anteriormente.
Rendimientos íntegros de capital inmobiliario
Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario:
- Los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales (usufructo, etc.) que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
- Las cantidades percibidas por los restantes bienes, como el mobiliario y enseres.
En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. En cambio, la participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.
Gastos deducibles
Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Entre otros, son gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, los siguientes:
- Los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien (por ejemplo, de créditos hipotecarios), derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.
- Los gastos de conservación y reparación de los bienes que generan los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado o el arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.
Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación, y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. Sin embargo, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
- Los tributos y recargos no estatales, entre otros, el IBI, tasa de basuras, alumbrado etc.
- Las primas de contratos de seguros.
- Los gastos de defensa jurídica.
- Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
El rendimiento neto de capital inmobiliario, así calculado, se integrará en la base imponible general del IRPF, junto con otros rendimientos como los rendimientos netos del trabajo y los de actividades económicas. Tras aplicar a la base imponible general las deducciones que procedan, se haya la base liquidable a la que se aplicará la escala de gravamen general de IRPF.
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Deducciones autonómicas por alquiler de vivienda: véanse aquí
