Formas de monetizar la vivienda durante la jubilación y obtener ingresos complementarios a tu pensión pública

Existe distintos productos que utilizan la vivienda como fuente de generación ingresos complementarios durante la jubilación.  La hipoteca inversa es el más conocido. Además, existen otras alternativas de productos que permiten utilizar la vivienda habitual para obtener una renta adicional para mantener el poder adquisitivo durante la jubilación. Los vemos a continuación.

Juan ÁngelLafuente, catedrático de Finanzas y Contabilidad de la Universitat Jaume I,y Pedro Serrano, profesor titular de EconomíaFinanciera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid han escrito ellibro, “Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad”, recientementepublicado. Destacamos las principales fórmulas que se mencionan en ellibro sobre monetización de la vivienda habitual durante la jubilación, esdecir, de obtener a través de la misma ingresos durante la jubilación, complementariosa la pensión pública.

Tipos de productos de generaciónde rentas complementarias, vinculados a la vivienda

Existen unas opcionestradicionales, que no permiten residir en la vivienda. Asimismo, han idoapareciendo otras nuevas opciones alternativas, que si que permitenseguir viviendo en el domicilio hasta el fallecimiento.

Opciones tradicionales de monetización de la vivienda

Entre las opciones tradicionales másdestacadas figuran la venta plena, la mudanza a reducida,el alquiler tradicional y la permuta inmobiliaria.Cada uno de estos productos tiene sus condicionantes, que hay que tener encuenta:

• con el alquiler se conserva la propiedad de la vivienda, pero no se puede seguir viviendo en ella.

• Con la venta plena se pierden la propiedad y la residencia, aunque los ingresos obtenidos por su transmisión son superiores.

• La mudanza a reducida consiste en vender la vivienda habitual, obteniendo un importe que permite comprar una vivienda más pequeña, a un precio más reducido. La diferencia entre el precio (neto) de venta de la vivienda habitual y el precio de compra de la reducida, permite obtener unos recursos adicionales para complementar la pensión. Con el dinero obtenido tras la venta, con todo o parte del mismo, se puede también constituir una renta vitalicia.

Nuevas alternativas que se ha ido creando de productos para generar ingresos complementarios durante jubilación a través de la monetización de la vivienda

Son las siguientes:

1.      Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamocon la garantía de la vivienda, por el cual la persona mantiene la propiedad dela vivienda y puede continuar viviendo en la misma. Serán sus herederosquienes llegado el fallecimiento del propietario paguen el préstamo o vendan lacasa.

Para que un préstamo sea consideradocomo hipoteca inversa han de cumplirse una serie de requisitos:

• Que el solicitante y beneficiarios que el anterior pueda designar tengan más de 65 años, o estén afectados de dependencia, o sean personas con grado de discapacidad superior al 33%.

• Que el deudor disponga del importe del préstamo en un solo pago, o mediante disposiciones periódicas.

• Que la garantía sea ejecutable cuando fallezca el prestatario, o el último de los beneficiarios.

• Que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra daños.

Teniendo en cuenta la expectativade necesidad o conveniencia de complementar las pensiones públicas y que losespañoles ahorran principalmente en activos inmobiliarios, una forma natural decubrir el riesgo de longevidad es la constitución de hipotecas inversascon seguros de rentas vitalicias.  Elprecio del producto dependerá de la estimación que la compañía aseguradorarealiza sobre la esperanza de vida del asegurado.

2.      Formas de monetización de la viviendahabitual vinculadas a transferir su propiedad y seguir viviendo en ella

Esta forma de monetización,basada en la transferencia de la propiedad, permite obtener liquidezmediante la venta de la vivienda en vida, pero manteniendo elderecho a residir en ella de forma vitalicia. Hay cuatro fórmulasbásicas o productos:

• Venta de la nuda propiedad:  esta fórmula se basa en que es posible escindir la plena propiedad de la vivienda en dos: el derecho a ser dueño de un bien (nuda propiedad) y el derecho a su uso y disfrute (usufructo). En este caso, el propietario de la vivienda vende la nuda propiedad y retiene el uso y disfrute. Con esta fórmula, el propietario puede obtener entre un 30% y un 75% del valor de mercado de su casa, dependiendo de su edad.

• Vivienda inversa (inquilino vitalicio). En este producto, el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma. Es decir, el mecanismo de la vivienda inversa involucra dos contratos: uno de compraventa y otro de alquiler vitalicio.

  Con esta opción se puede obtener liquidez entre 50%-80% del valor de mercado de la vivienda, en función de la edad del beneficiario. Aunque vivienda inversa y nuda propiedad parecen productos similares, existen diferencias entre ambos. El vendedor de la vivienda inversa es arrendatario vitalicio, pudiendo, si lo desea, abandonar el domicilio definitivamente. Por el contrario, en el caso de venta de la nuda propiedad, el usufructuario retiene el derecho a habitar la vivienda de forma vitalicia, aun cuando no resida en ella. El usufructuario puede alquilar la vivienda, pero el inquilino vitalicio no.

• Renta inmobiliaria vitalicia. Esta solución consiste en poner en contacto dos partes interesadas donde una de ellas vende la vivienda (el jubilado) y la otra (el inversor comprador) toma la posesión de la misma en el momento del fallecimiento del anterior. El inversor se compromete al pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del jubilado. La cuantía de la renta se estipula en función de la edad del senior (es decir, de la esperanza de vida estimada en el momento de contratar), del valor de mercado de la vivienda, y de si el senior desea un pago anticipado único por importe de una fracción del valor de la vivienda.

• Permuta de alquileres. Esta alternativa se basa en un intercambio de alquileres. Por ejemplo, en el caso de alguien que desea irse a una residencia, pero no puede costeársela. Mediante la permuta de alquileres, un inversor le paga a la persona el dinero adicional que necesita para asumir el coste de la residencia (por ejemplo, 1.200 euros) a cambio de las rentas que obtiene por alquilar su vivienda (por ejemplo, 1.000 euros).

La diferencia entre lo que necesita la persona mayor y lo que se obtiene por el alquiler (en este caso 200 euros), es financiada por el inversor que ofrece la permuta. Cuando fallezca el senior, los herederos deben liquidar la deuda acumulada, devolviendo el capital prestado más los intereses. Esta devolución puede efectuarse de varias formas:

• En forma de dinero líquido por el montante de la deuda.

• O, si lo desean, dejando al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolver la deuda.

 En este caso,no se produce transferencia de la propiedad al inversor: la propiedaddel inmueble siempre la retiene el propietario senior en vida, y susdescendientes o herederos a su fallecimiento.

Llegado a este punto, te puedesestar preguntando: ¿cuál de los anteriores productos es más adecuado para mí?¿cuál de ellos elijo?  Te en cuenta lossiguientes aspectos:

La situación familiar y la existencia o no de hijos esdeterminante

El hecho de tener hijos y cualsea la relación con estos puede ser determinante a la hora de decidirsi se retiene la propiedad o se transfiere. En caso de tener descendientes, unahipoteca inversa sería un producto adecuado. En caso de no tener hijos o teneruna mala relación con ellos y/o no querer trasladarles patrimonio hereditario(o a petición de los hijos), una nuda propiedad o una viviendainversa podría ser la solución.

Preguntas clave a hacerse a la hora de elegir uno u otroproducto de monetización de la vivienda

Para decidir el producto másadecuado en cada caso conviene hacerse una serie de preguntas:

• ¿Deseo continuar viviendo en mi casa o mudarme a otra vivienda?

• ¿Es importante/necesario que mis hijos o descendientes hereden mi vivienda?

• En caso de monetizar mi vivienda, ¿deseo percibir una suma única o una renta vitalicia?