Novedad: Moratoria y aplazamientos de alquileres de locales para autónomos y pymes

Esta medida ofrece la posibilidad del aplazamiento de la renta del alquiler de los locales afectos a la actividad económica desarrollada por autónomos y PYMES (locales profesionales o empresariales).

Ha sido recogida en el RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que aprueba un nuevo paquete de medidas que refuerza, complementa y amplia las anteriormente adoptadas y se centra en el apoyo a las empresas y a los trabajadores.

1. La medida es diferente en función de quien sea el arrendador

En relación al aplazamiento o moratoria de alquileres de locales, se contemplan dos escenarios, en función de quién arrienda. Se denomina “moratoria automática” a la situación en la que arrienda un gran tenedor y “aplazamiento temporal y extraordinario” en el pago de la renta si quien arrienda no es un gran tenedor (pequeños propietarios).

1.1 Cuando el arrendador sea un gran tenedor

Se establece una moratoria automática en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en las que el arrendador sea un gran tenedor, entendiendo por tales propietarios que sean o empresas públicas o, simplemente, dueños de más de 10 inmuebles (sin contar plazas de aparcamiento o trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2). La moratoria automática afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma (y sus prórrogas) y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse los cuatro meses. La moratoria se producirá sin penalización ni devengo de intereses.  La renta aplazada se pagará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años (o durante la vigencia del contrato si el plazo que le resta fuera inferior) a contar desde que se supere la situación provocada por el COVID 9 o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citado anteriormente. El arrendatario deberá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley 15/2020 (desde el 22 de abril) y deberá ser aceptada por el arrendador, a no ser que previamente ya se hubiera alcanzado un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Realmente la medida no es automática, el arrendatario ha de solicitarla, aunque el arrendador no se pueda negar.

1.2 Cuando el arrendador no sea considerado un gran tenedor (pequeños propietarios)

Se establece un aplazamiento temporal y extraordinario en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en las que el arrendador sea persona física o jurídica no calificada como gran tenedor. Dicho aplazamiento no operará de forma automática, sino que precisará del acuerdo de las partes. Las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá́ servir para el pago total o parcial de alguna/s mensualidad/es de la renta arrendaticia. Destinar la fianza al pago de la renta únicamente podrá producirse en el marco de este acuerdo de aplazamiento del pago de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá́ reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato (en caso de que este plazo fuera inferior a un año). El arrendatario podrá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD 15/2020 (desde el 22 de abril), siempre que no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario dicho aplazamiento o en su lugar una rebaja de la renta.

2. ¿Quién puede beneficiarse de la moratoria o aplazamiento del pago de la renta de alquileres de locales?

Podrán acceder a las medidas, los autónomos y PYMES arrendatarios cuando cumplan los requisitos que comentamos a continuación.

2.1 Autónomos

Será preciso que concurran los siguientes requisitos:

• a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020 (el 14 de marzo de 2020), en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
• b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del mencionado Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por las autoridades competentes.
• c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, se deberá́ acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2.2 PYMES

Para PYMES será preciso que concurran los siguientes requisitos:

• a)  Que sean sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número medio de trabajadores empleados no sea superior a cincuenta.
• b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por las Autoridades competentes.
• c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020 de Estado de Alarma, de 14 de marzo, se deberá́ acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre (al que pertenece dicho mes) en el año anterior.

3.- Acreditación del cumplimiento de los anteriores requisitos

El cumplimiento de los requisitos comentados, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

• Reducción de actividad: se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá́ que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
• Suspensión de actividad: se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Sanciones por incumplimiento

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos necesarios, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así́ como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

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